乍暖还寒 南充商业地产库存令人忧

2016-03-22 09:49:55    来源:南充房产信息网 手机看新闻

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      近年来,南充城市的发展有目共睹,下中坝、清泉坝、南湖板块、安汉新区等地块逐渐完善、日趋繁华,一幢幢高楼拔地而起,为提高城市高度做出了卓越贡献。就商业而言,当下的南充城区,1227顺庆府衙的繁华与白土坝区域的潜力让所有投资者为之心动,但在另一方面不得不提到的是,好几处开发项目已经在“前行”路上苟延残喘至暴毙身亡。如江东大道的华诺国际,嘉陵区南虹路的环球金贸中心,还有顺庆城北新区一心的想填补餐娱空白的某商业楼盘。

       “蓝图是美好的”!试看南充三区的城市规划,专业市场、综合商场、大型商业中心MALL陆续加入,各大项目火热开工。扎堆高坪区的友豪国际、万美广场、王府井、明宇广场;盘踞嘉陵的盛世天城、中虹国际;以及顺庆城北区域的仁和春天、万和星天地、绿地城等。规划绘制的蓝图,让我们无限期待、充满渴望。但当下,交通拥挤、停车不便等问题导致传统的五星花园商圈逐渐失去往日的繁华,盛华堂歇业,优玛特关门,周围不少底商空置,让我们有理由相信新兴商圈随着配套的成熟有望获得市场认可。但纵然如此,商业库存居高不下仍是一个十分突出的问题!

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      根据“南充房产信息网”数据显示,不难看出商业地产的成交一直不温不火。商品房月成交量可高达4000余套,且还有一路攀升、节节高涨的趋势,但商业最多仅300套左右。截止目前商业库存达到9590套,面积126.87万平米,若按最近半年月均成交套数244套计算,需要40个月(3年又4个月)。但若按月均成交面积1.89万㎡计算,则需要67个月(5年又7个月),库存如此严重,不得不让我们对南充商业地产的前景堪忧!

      究其原因,笔者认为有以下三点:

      一、投资门槛高,政策优惠力度不大。目前南充商业主要分传统商铺、专业市场、综合商场、社区商业、商住办公楼、写字楼、大型商业中心MALL,商铺选择面多,价格相较住宅来说较高,并且贷款政策不似住宅那般优惠良多。以购买友豪国际50㎡商铺为例,按照该项目2月的成交均价11194元/㎡计算,总价为55.9万元,根据国家金融政策,商铺首付最低5成,最长贷款时间为10年,则需要一次性付现27.9万,月供约为2945元。而购买总价相同的住宅,根据现行金融政策,则只需要首付2成11.2万元,并且贷款期限可以延长至30年,每月仅还款2372元,现金压力大大降低。

      二、商铺的投资属性受市场波动大。商铺作为投资性商品,不存在“刚需”,市场需求量变化较大,在市场环境不好的情况下,投资品消费受影响的特别明显。同时,不少商业项目在前期为了保证收益,开发商都会自持30%——60%,进行统一规划招商,也在一定程度上限制了买家的自主权。从目前南充商业的整体情况来看,每年商铺的市场去化率维持在一个相对稳定的区间内,也就是说,商铺的上市量在不断的增加,但是销量却没有明显的提升,如果没有一个外力作用,一段时间内商铺的市场供销情况不会有太大的变化,这无疑增加了商铺的库存压力。

      三、商铺投资风险性较高。根据规划发展,南充当下的几大板块(市政新区、清泉坝、南湖片区、白土坝、安汉新区等)都在火热提速,所推商铺可谓之多,但问题来了,并非所有区域都潜力十足、未来形势大好,造成商铺投资的高风险性。另外,商铺投资对地段的要求更甚于住宅,一个商铺的投资回报率高低跟所处的项目位置,未来规划,人口入住率等息息相关。换而言之:想象很丰满,但是现实很骨感,所以商铺投资要求投资人具有敏锐的眼光来规避可能带来的风险。

      综上所述,南充商业地产库存高企“供过于求”,想要在众多同质类商品中脱颖而出,笔者认为,各商业地产还是要在品牌、业态、招商等方面继续发力,找准自身产品差异化优势,加速工程建设,让投资者看到希望,做到以“早起跑”的姿势抢占市场份额,达成早营业早盈利的终极目标!

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关键词: 南充商业

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