烂尾、跑路、裂缝、停工、实景与图纸的巨大落差……在期房买卖过程中，购房者总是担忧各种可能出现的问题，一旦担忧的问题成为现实，购房者不得不四处奔波，跑完售楼部跑维权处，怎样维护自己的合法权利成他们的一道大坎，维护得力还好，但更多的却是维权好多年仍没有回响。

      这个时候，现房成了一部分人的心中理想之选，相比期房，现房基本成型，成为购房者眼中看得见的商品。然而，从期房到现房，间隔时间长达几年，销售数据不断刷新，若是等待看中的楼盘成为现房再下手，好房源所剩无几。

      于是，不禁发问：说好的买方市场呢，为什么就不能先有房后卖房，反而采用现在这种商品未成型就能买卖即商品预售制度的形式？

      所谓商品预售制度是在1953年由香港的霍英东先生提出的，随后传入内地，经过不断发展，终成今天普遍采用的一种售楼方式，其初衷便是为了减轻房企的资金压力。当时内地最早接触预售制度的城市便是深圳，由深圳试点再到全国实施，其意义非凡。2016年5月3日，深圳宣布将试点商品现售制度，即由传统的期房销售转为现房发售，深圳再一次成为第一个“吃螃蟹”的城市。在房价高企背景下试水现房销售，这一动作不出意外地又被解读为深圳调控楼市的新举措，被外界认为颇具“信号意义”。

      此次试点能否成为楼市“排头兵”，充当前锋作用，我们暂且不知，但商品房现售制度确实会对楼市产生重大影响。

      有人说：“现房销售等同于将开发过程‘去杠杆化’，对开发商的资金实力和风险把控能力提出了考验。”这句话有道理。

      现在的预售制度，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，完成楼盘的建造，这是一种“空手套白狼”的经营模式，购房者承担了楼盘的资金利息。一旦实行现房销售，意味着开发商将失去巨额的预售资金的支持，这将极大考验开发商尤其是中小型开发商的资金实力，无形中提高了房地产行业的进入门槛，资金实力雄厚的房企更有机会进入商品房现售市场。

      从预售制度到现售制度可以看做楼市的一种趋势，然而任何事情不能一蹴而就，目前中国各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上，骤然取消预售制度并不现实。

      尤其是像南充这样的三四线城市，以中小企业居多，房企资金压力大，还是需要通过期房销售来降低资金成本。此外，三四线城市库存积压严重，很多楼盘销售数据不理想，销售期长，所以要从期房销售开始，尽可能少占用住宅使用年限。更别提一项政策的落实，少不了相应的政策环境，如便捷的融资渠道、简化的各项报批审核流程等。

      正如同策咨询研究部总监张宏伟所说：“这项制度涉及的面太广，是一项庞大的系统工程，落地需要较长时间”。