最后的处女地，也要被开垦了！

23日，住建部部长王蒙徽指出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

这是中央第一次明确提到县城也要去库存。

涨价去库存，同样的套路，熟悉的配方，这意味着2018年，将轮到目前房价还没有上涨的（已经大涨了的不包括）部分三四线城市以及县城大涨了，预计这些城市明年的涨幅有50%左右。

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住建部部长王蒙徽的讲话，主要分了两部分，第一部分是坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

第一，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、“继续严格执行各项调控措施”等表述与此前的中央会议要求一脉相承，这意味着目前已经出台限购、限贷、限价、限售等调控政策的这些城市，不会出现松动，否则就不叫继续严格执行各项调控措施了，也无法防范化解房地产市场的风险，因为再涨，楼市崩盘的概率会很大。

为了化解房地产风险，银监会今年已经在严查资金违规进入房地产，12月22日，银监会又发布了《关于规范银信类业务的通知》，其中一条就是，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。房地产通过信托融资也会被严格限制，总之就是，房企融资更难了，这对楼市会产生一系列连锁反应，有利于倒逼房企在一二三线率先降房价回笼资金。

第二，“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”在中央经济工作会议上，只说了一句要“实行差别化调控”，住建部长的话，相当于对这句话进行了解释。

那是否意味着，改善型购房需求政策会放松呢？比如下调首付比例。

樱桃认为，目前的限购限贷政策，实际上已经是差别化调控了，首套房刚需首付3成，跟以前的政策一样，对于改善需求，只要你卖掉现有房子再买，也没有完全算入二套，只是需要区分有没有过贷款记录。

比如深圳，改善型需求想换房，如果没有贷款记录，再买首付依然是三成，如果有过贷款记录，再买是五成。这本身已经区别了二套，算是支持改善型需求了。

只有北京的限贷政策最狠，当前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“认房又认贷”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；贷款最长期限25年。

那明年有没有可能放松，比如像深圳这样的换房客买房首付下调到四成，北京下调到五成呢？

樱桃认为可能性不大，差别化调控政策虽然是由各个地方政府自主制定，但贷款政策是需要由央行配合执行的，住建部并没有权限，如果要放松，也需要调整几年，市场彻底被打趴了。

每次政府在出台限贷政策时，都会差别化调控，但实际上，在调控的过程中，刚需和刚改都不可避免的会被误伤，比如首套房贷利率的上浮，是由银行决定的，如果央行不给银行充足的额度，银行只能在有限的客户里筛选，谁愿意接受高利率，优先放给谁，除非是央行给足了额度，随便你银行怎么放没有上限，那银行才会以基准利率放给你，比如2016年，房贷额度多的很，银行都愿意给你打折，但现在是不可能了，银根在收紧，有限的资金需要分配好。

2018年的贷款收紧是百分百可以确定的事，比如深圳交行，明年的总额是140亿，其中消费贷占了100亿，房贷只有40亿，房贷肯定不足，那利率上浮是必然的，而消费贷的利息比房贷高很多，实际上相当于变相加息了，银行也在严格限制流入楼市，虽然不一定能堵住。

满足首套刚需、支持改善需求，这种提法，在2013年楼市调控的时候也提过，但实际上，限贷政策没有改变，直到2014年“930”后，中央要求放松楼市，才由央行统一取消限贷。现在房价都没稳住，怎么可能放松限贷支持改善型需求呢。

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住建部长讲的第二部分也值得关注，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

这句话，实际上就等于告诉大家，这些地方的房价还要上涨。我之前也一直在说，房价还没有上涨的地方，主要是三四线，如果算上县城，就是三四五线了，都会要轮着涨一遍的。（有些东部省份的县城比较发达，今年已经提前大涨了，就不算）

具体是哪些城市，需要大家自己查询当地房地产官网的库存数据，可参照这样的标准，库存在12个月以上，尤其是18个月以上的，房价从2014年930以来，还没有开涨，或者涨幅很小，比如20%以下的城市，二套首付只需要两成三成四成的，买房还给购房补贴的都可算需要继续去库存的城市。

大家都知道，这一轮去库存的方式，就是拼命让你加杠杆，货币非常宽松，首套房贷首付2成，有的城市，二套房跟首套房比例一样只要2成，这么低的首付，杠杆这么高，想不涨都难。

但是在一二线以及一二线周边的三四线城市还没有去完库存，还没有暴涨完之前，是轮不到落后的三四五线城市的，哪怕他们的政策从2014年930后也同样跟着放松了，哪怕这三年来都有棚改拆迁，因为有钱的都跑到大城市去买房了，留在小城市的，投资意识不强，总认为我们这小地方，人口就那么点，房子那么多空着没人住，房价能涨到哪去，过去这么多年，买房都没涨多少，买了也是白买，还不如拿钱干点别的。

只有等大城市涨完了，市场被限制住了，资金没地方去，才会轮到三四五线涨。

导火索就是某个地方突然出了个地王，市场炒作一下，一个楼盘出现抢房，那处于沉睡中的需求就会在短时间内爆发，上涨预期开始形成后，恐慌的人们就会蜂拥而入，那些原本不急着换房的要换房了，原本首付不足的刚需要借钱买房了，原本手里有点闲钱但没打算投资房子的也要买房了，原本在一二线城市工作买不起房的，担心房价再涨，再也买不起了，会退而求其次，跑回老家地级市或者县城买个房占着，哪怕三五年都不会回去住。

买房永远都是买涨不买跌，之前不涨的时候，你以为再也不会涨了，有钱也不买房，等涨起来的时候，你又害怕再也买不到房了，没钱也要买。

现在那些房价还在三四千的城市，经过接下来的去库存政策，估计会被炒到六七千。

今天看到杨红旭的评价深感认同，【中国楼市已经累成狗了！】，2014年9.30以来这轮货币放水、楼市刺激、去库存、货币化棚改、农民工进城、人才新政，将刚需客、改善客、投资客、炒房客、拆迁户、农民工、大学生，一网打尽，韭菜根都刨出来了，房价地价史无前例的暴涨，楼市体力严重透支，该休整了，别再吃春药了，否则狗将累死。