南充清泉寺地块因无人报名暂停出让,背后的原因是...

2019-06-18 10:28:56    来源:南充房产信息网 手机看新闻

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    6月13日备受期待的南充6月土拍大战如期举行,此前被看好的热门地块——清泉寺片区Dc-1号土地也将在本次土拍会上进行拍卖。正当业界猜测将掀起怎样的波澜时,这块土地却爆出了今年上半年土拍市场的大冷门:因报名人数不足,清泉寺片区Dc-1号地块终止拍卖!

    清泉寺片区Dc-1号地块因其优越的地理位置,在土拍之前就已经备受关注,众多大牌房企都十分看好该片区发展价值,并对地块表现出了浓厚的兴趣。不少人对这块土地给予了相当高的期待,此前我们也纷纷猜测这块地会被很多开发商争抢,成交价也会刷新南充土地市场记录,却没想到,反而因为报名人数不足而取消。

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    千呼万唤的“夺地”大战并未上演,犹如一声哑炮,声势宏大,黯然消声。在疯抢土地的当下,顺庆区核心地块被取消拍卖让人意外,但冷静下来分析下,却似乎又在意料之中。

    自持商量体量过大,商业开发难度大

    单纯从地价来看,2563元/㎡的起始楼面价并不离谱,真正让传闻中要来抢地的知名开发商望而却步的,是相关部门对这块地的商业要求。从这块地的规划上我们可以看到,该地的总占地面积为89亩分商业和住宅两部分,根据容积率可得知地块的总建筑面积约20万方。但有业内人士透露称,地块计划有10万方商业,相关部门要求开发商自持8万方!

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    如果做商业大家应该知道,建成容易满铺难,统一开业更难。为此一位网友进行了详细的分析,笔者也觉得说的有几分道理。他认为目前南充已经有仁和春天、万美广场、王府井购物中心和即将开业的明宇广场(保利mall)等商业综合体,除王府井购物中心人流量稍大外,其他商业体在经营上都面临着不少问题。而对于一个四线城市来说大力度的修建商业会导致商业体量过剩,造成招商困难的处境。目前,这个位子南有大润发、西有仁和春天与白土坝商业,东有尚品时代,附近的同类商业项目太多,一旦有开发商拿地必将面临非常大的开发难度。

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▲正在招商中的保利mall

    土拍很火,也得算账!不管从计划跟自持上,该地块商业的体量占比都过大,加上如今商业市场情况不好,大部分商业公司都在收缩业务,只愿意做轻资产输出。开发商都是精明的,如此大体量的商业,给谁都是烫手山芋。

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▲保利mall部分招商情况

    地价项目面临去化难的困境

    此前我们也提到,清泉坝地块由于地段好起拍价也直逼600万/亩,如果该地顺利拍卖估计又会是一块“价格高 地”。从开发商的角度来看,高地价不一定能卖出高价钱。如果拿地拿在了高点,而卖房的时候却碰上了市场的低点,节奏踏错,满盘皆输。大开发商资金实力雄厚,融资成本也低,这轮被套了可以等下一轮。但是对于小开发商而言呢?能不能扛得到下一轮是一个大问题。

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▲高价地块面临着去化难的困境 

    从买房者角度来看,如果开发商高价卖房,有多少人会买账?作为四线城市的南充来说,刚需买房依然占主导,高昂的房价也是刚需无法承受的。放眼望去,现阶段南充楼市的几个高价地项目其销售成绩都不尽如人意,突破万元的房价已直逼一线城市。这也使得一些想买房的刚需购房者纷纷转战其他区域,而一些投资改善者则认为四线城市的房价跟一线相差无几,为什么不选择一线城市?因此一些“高价地”光鲜亮丽的背后却面临着去化难的困境。

    过高的土地成本加上商业的开发难度,让很多开发商不敢贸然拿地,纷纷都选择观望。目前,由于这块土地已被收回,何时再次推向市场还暂无明确时间表,笔者也希望后期能有一些经验丰富的大型开发商来接受挑战,为城市的发展贡献一份力量!

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