房价涨幅全国70城倒数第一 南充怎么了?

2019-08-21 17:56:07    来源:川报观察 手机看新闻

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环比上月,南充市7月的新建住宅销售价格指数和天津一起,并列为全国倒数第一,18个月来尚数首次。

作为四川第二人口大市的南充,楼市从小阳春调头向下,这背后有哪些原因?本文从城镇化、人口变化等方面为你解读。

跌幅全国第一!

日前,国家统计局发布的7月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数名单上,四川南充市的房价跌幅摘得了一个冠军。

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来源:国家统计局网站

环比上月,南充市7月的新建住宅销售价格指数环比下跌0.3%,和天津一起,并列为全国跌幅最大的城市。

从天而降的“冠军”,让这个偏距川东北的国内四线城市,陡然间爆得大名。

要知道,去年2月,南充还曾以1.7%的增速领跑全国。

从最快到最慢,一年多时间中,南充到底发生了什么?更重要的是,这会不会是倒下的第一块多米诺骨牌?

第一到倒数第一,南充“断崖坠落”

下跌,早已开始。

公开的数据显示,从今年3月以来,南充市的新建商品住宅销售价格指数增速环比都处于下行态势。

从3月份的1%到4月的0.9%、再到5月的0.7%,6月的0.1%,一步步从个位数下跌到负数。

在那之前,南充楼市是一波小阳春。从去年12月的0增速,到10.2%,再到2月的0.3%,并一直爬升到3月的1%。

就在很多人认为南充楼市会继续一路上扬的时候,市场却突然调头向下。从目前来看,尚没有止跌的迹象。

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2018年2月至2019年7月,南充市新建商品住宅销售价格指数变化。 周桐 制图

放宽视野。去年以来,南充市楼市在全国来看,表现都是可圈可点。

还不说去年2月,当地以1.7%的增速领跑全国,余下的月份中,5、6、8、9、10月份5个月中,当地新建商品住宅销售价格指数环比增速都超过1%,其中最高是去年9月,达到1.8%。

尽管在过往的一年多时间中,增速也是起起落落,但没有一次出现绝对下跌。18个月来,这是第一次。

过去4年,南充户籍人口减少14万余人

跌幅夺冠,这个川东城市到底发生了什么?

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南充市区 康培 摄

其实,任何时候谈论价格,都离不开供求关系。绝对商品价格的核心,是供求关系。

房地产的供求双方,当然是房子和人口。

先来看人口。南充市四川的第二人口大市,除了成都,人口最多的就是南充。

公开数据显示,2018年末,全市公安户籍总人口728.25万人,常住人口644万人,城镇化率48.1%,比上年提高1.6个百分点。

尽管从目前来看,这个人口数量全省第二的大市地位依然不可动摇,但是从纵向来看,却有不同的态势。

过去4年间,南充市常住人口在增加。南充市过去4年间的常住人口分别为636.40万人、640.22万人、641.79万人和644万人。

但从2015年到2018年四年间,南充市户籍人口却一直处于减少的态势。2015年至2018年,累计减少14万余人。

4年常住人口累计增加7万多人,但和户籍人口相比,常住人口增加得并不多。

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2015年-2018年,南充市常住人口和户籍人口

最近些年,南充市的商品房开发却在高歌猛进。

2016年至2018年,全市商品房销售面积分别同比增长20.6%、37.3%和61.6%。

其中,2018年,全市商品房销售面积934.88万平方米,已经逼近1000万平方米。

如果按照每套房屋100平方米计算,2018年,南充市就提供了近10万套房屋,过去4年间新增的户籍人口人均一套都还有剩余。

当然,影响房价涨跌的因素是复杂多元的,其中既有市场因素,也有政策因素,既有外部因素,也有内部因素。但万变不离其宗,供求关系还是根本。

笔者预计,抛去不同时段一些偶发的外部因素的影响,比如宏观货币政策以及炒作因素,南充商品房的供求关系恐难以支撑其价格继续上行。

南充不是唯一一个,也不是最后一个

房价负增长,南充不是唯一一个。

拿7月来看,全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数中,就有天津、上海出现环比下降。

6月更多。北京、包头、丹东、宜昌、泸州。

省内还有没有别的城市出现下跌。不得而知,因为在70个大中城市中,四川只有成都、南充和泸州被纳入。

就拿同样被纳入名单的泸州来说,6月份,其价格指数同样出现负增长,七月稍有回暖,但也只是打平。过去一年间,泸州和南充的商品住宅销售价格指数,整体波动态势是一致的。

比较有意思的是,今年7月,房价领涨的城市,同样属于未限购的三、四线城市。比如宜昌、唐山、江门等14个城市的环比涨幅都超过了1%,最高的宜昌达到了1.98%。

相比之下,一线城市及主要二线城市的价格波动就小得多,涨跌幅基本都在正负0.5%的区间内。

背后的原因在于,过去一年多来,包括成都在内的很多一二线城市,都实行了严格的限购限价举措,相应这些城市炒作性质的资金就会减少。封堵之下,有相当部分的炒作资金涌向三四线城市,这就是三四线城市楼市大幅波动的核心。

汹涌而来,澎湃而去。游资炒作的特征就是流动性强,从长远来看,稳定房价,核心是当地的房地产供应和人口增长保持相对的协调。

笔者认为,如果一个城市人口持续减少,楼市供应持续增加,房价恐怕难以稳住。

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关键词: 南充房价

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