多家知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。万科总裁郁亮就明确了未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。

风口来袭，物业公司从“鸡肋”变身“高富帅”。

自从彩生活于2014年6月在港股上市后，物业管理平台备受关注。在今年年中的业绩集中公布期，包括万科、保利、中海、富力、碧桂园、远洋等房企纷纷表示，将分拆旗下物业平台并独立上市。而东光股份、开元物业等四家物业公司先后在新三板上市……

品牌房企在物业管理业务方面的一系列举动，背后隐藏着哪些意图？又将面临哪些问题？

潮流，“拆”出一片新天地？

在今年房企年中业绩集中披露期，除了营收、利润等常规业绩，各大房企不约而同地提出分拆物业平台。

目前，包括万科、中海、绿城、远洋、富力、旭辉等知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。其中，中海在7月时表示，已向香港联交所递交物业股份独立上市的申请。同时，今年以来，广东股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等四家物业公司也陆续在新三板上市。

碧桂园物业管理公司也已纳入上市进程。据其CFO吴建斌透露，目前碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位，“正在紧锣密鼓地推进之中。”其上市的目的地直指A股。

在这方面远洋也走在了前列。据远洋地产公司主席兼行政总裁主席李明透露，远洋的物业分拆已经完成。但他强调，所有的服务要基于基础服务，即物业管理基础一定要做好，这是核心。

这些信息意味着，不管是在A股、H股还是新三板上市，未来的一段时间里，将会有越来越多的房企物业管理公司挂牌上市。

与此同时，物业公司之间的合作也在加强。9月9日，花样年联合金泰集团签订合作协议，就物业管理方面展开业务合作。而在几个月前，深圳万科物业也与金泰物业达成合作，万科将输出睿服务这一物业管理平台，并落地金泰丽湾项目。

拆分，房企构建新平台

如今的房地产行业格局，可谓暗潮涌动。在应对行业变动和自身转型的过程中，物业管理成为了房企构建全新平台的重要环节。

“从未来行业发展趋势来看，楼市将逐步进入存量房时代。对于房企来讲，未来竞争的重点一定是在存量房领域。而物业管理服务作为存量房领域重点布局的市场，也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的砝码。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

富力地产董事长李思廉在中期业绩披露时就表示，当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化，旨在将公司有价值的部分业务释放出来，“这方面公司也在研究中，相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”他介绍，富力地产全国物业管理费全年吞吐量有10亿元，其中以商业物业管理为主的珠江新城就有数亿元。

行业龙头万科自然也不会忽视物业管理环节。5月万科在深圳召开的股东大会上，万科总裁郁亮明确了未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。

截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米。虽然与全国250亿平方米的存量相比，这一数字占比并不高，但彩生活上市前的管理面积也仅是1亿多平方米。这意味着万科在存量资产领域的物业管理及增值服务大有可为。

掘金，社区增值服务藏“蓝海”

然而，在传统的物业管理行业里，一大批物业公司处于赔钱状态。

克而瑞研究分析师朱一鸣表示，单看传统业务，物业管理业务的盈利水平并不高。万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元，营业利润率为13.24%，净利润仅3.8亿元，和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛；金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润；碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

因此，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同。

面对这一困境，房企如何从物业管理业务中掘金？

事实上，分拆物业上市瞄准的是庞大的业主群体，这是为未来的社区O2O做铺垫。所谓的社区O2O，即利用移动互联网工具，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“最后一公里”的到达，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

以彩生活为例，除了传统的物业服务外，彩生活通过互联网搭建社区生活平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。

数据显示，上半年彩生活服务集团的收益约为2.78亿元，较2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘军的设想，增值服务将成为彩生活未来的第一大主业，“3年内，彩生活增值服务的营收占比将超过50%”。

“随着移动互联网深入各行各业，越来越多的房企借助网络平台由单纯的开发商转向社区服务提供商，期望以此打破社区规模限制的壁垒，同时利用O2O为业务提供增值服务为自己加分，最终获得增值服务收益。”张宏伟表示。

难题，规模与质量如何平衡

尽管前景可观，但在业内人士看来，物业公司在实现资本化过程中还面临一些问题。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱就表示，业主规模是实现物业管理资本化的基础。彩生活就是在意识到这一点后，从2013年开始疯狂扩张规模，其管理和订约顾问服务的社区数量从2013年底的615个激增到2015年6月底的1700个。万科也从原先只管理自己小区，到今年开始物业管理服务输出，实现规模效应。

也有业内人士指出，房企物业市场化过程中对规模扩张和成本管控的追求，很可能对服务质量产生影响。彩生活便出现过因成本压缩带来的业主大规模维权。

朱一鸣表示，从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。

同时，包括丁祖昱在内的众多业内人士也指出，前有彩生活，后有万科睿服务，其业务网络已遍布全国诸多城市。在此背景下，计划分拆的物业管理公司如果找不到自身优势定位和核心竞争力，即便分拆上市，也未必能够一帆风顺。