近期最热门的话题就属“全面二胎放开”了，段子、吐槽、神回复就在微信朋友圈和微博里蔓延开来。尤其是“二胎拯救楼市”、“二胎刺激换房”等等直接引燃了本就躁动的楼市。各大开发商更是抢得一手好头条，纷纷更新广告牌、广告语，争先恐后地往二胎上靠。但被忽视的是，全面放开二胎并不等于全民要生二胎，尤其是对于北京楼市，之前实施的单独二胎政策被证明对市场的影响并不大。因此，此番的全面放开二胎虽然被开发商视作人口红利，但短时间里还没有兑现的可能。

“二胎”成楼市新广告

近日，“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”刚一出台，就被反应迅速的开发商嗅到了新的商机：二胎放开给楼市带来重大利好；二胎放开将有效刺激换房需求；二胎放开将是未来房地产发展的人口红利等等，诸如此类的说法被迅速移植到了项目的户外广告，宣传语上。

上周，北京青年报记者在顺义看见某项目在户外广告上，打出了“二胎政策放开，两房怎够？”的广告语，主推90-235平方米的三至四居。

无独有偶，另一个改善项目也推出了“多送一间房，二胎也有房”的广告，宣称买三房得四房。北青报记者现场了解到，该项目主打的160平方米三居室，原本就有一个8平方米左右的设备间作为赠送部分，这次二胎放开政策出台后，项目迅速将赠送设备间后的户型描绘成了符合二胎改善的四居户型，以此吸引购房人。

“这两天确实很多人电话咨询，都是改善需求，最满意的也是多赠送的一间房，认为可以满足未来的需要。”该项目售楼员对北青报记者表示。

开发商如此热衷二胎效应，正是看好了未来人口红利对楼市的刺激，巴不得迅速将未来的利好变现。“全面二胎政策无疑为低迷的楼市，刀刃上的白银时代打了一针强心剂。”首都经济贸易大学教授赵秀池认为，全面放开二胎政策对房地产业既有预期效应，也有现实效应，对房地产业是重大利好。

赵秀池表示，全面二胎消息既出，房地产股等相关股票就涨起来，显然是人们心理预期的体现。展望未来，全面二胎政策必定是要实施的，人口是真的会增加的。有人预计，未来四年即将多生育2500-5212万婴儿。随着人口的增加，一系列相关的需求也会增加，包括住房、学校等。

不仅如此，随着人口的增加，家庭规模的变化，房地产的数量和结构都会发生相应变化。三房、四房的户型会成为主力户型，学区房将更加受到追捧。

持类似观点的还有易居研究院副院长杨红旭，他表示允许普遍二胎政策对于楼市应属重大利好。因为楼市需求与人口有关。全面放开二胎限制，将明显促进人口增长，而且十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利，既有助于经济增长，也有利于楼市需求。

二胎实际主观执行率并不高 人口红利有限

不过，二胎政策的利好似乎也有被躁动的楼市提前透支的可能。中原地产首席市场分析师张大伟就表示，并不看好二胎放开对楼市的刺激。此前单独二孩放开后，生育意愿并不高。至少到目前为止，单独二孩政策对市场影响并不大。数据显示，之前实行了几年的单独二胎的政策，全国条件满足的一共有1100万对夫妇，截至今年5月只有145万对夫妇向政府提出申请，而最后真正生育二胎的只有80万对，也就是说二胎主观执行率只有8%左右。

北京的数据也显示，截至9月30日，北京市“单独二孩”申请数和办证数，分别为53034和48392例，所谓的新人口红利并不像想象中那么高。另外，在抚养教育成本越来越高的情况下，二胎虽然全面放开，但未来十几年里，具体执行会怎么样并不乐观。张大伟就表示，有实力生二胎的，即使没有放开政策，也一直没被抑制过。所以单独政策后，增加的生育数量非常有限。

并且，在张大伟看来，放开二胎对改善型需求的影响也要因地而异。一方面，三四线城市普遍都是三房、四房甚至更大的户型，因此改善型购房需求有，但并不是特别明显。另外，一线城市因为生活成本十分高昂，人们的生育意愿并不强烈，放开二胎的影响相对较小。因此，他认为二胎政策放开对全国楼市的影响还是被高估了。

限购紧箍咒仍在 最热销的三房可能陷于尴尬

虽然开发商方面看好放开二胎后的改善换房需求，但需要指出的是，目前限购紧箍咒仍旧存在，并且通州限购还再次加码。因此，换房改善至少在北京短期内是不会有明显体现的。

不过，在楼市成交中，被认为在二胎放开中最受益的大户型在近年来确实更受欢迎。中原地产数据显示，从2014年2月21日,北京正式实施“单独二孩新政策”前后的纯商品房住宅市场数据看，3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到现在的50%，改善需求明显增加。

对此，有业内人士表示：家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需改善品。生了二胎，三房户型显得也不够住了。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。

此外，也有中介人士就认为，二孩政策的实施，会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，三房总价比两房要高，但作为改善型产品，三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。

同策咨询研究部总监张宏伟就表示，一些反应神速的开发商，已经行动起来借势吆喝，为四房复式户型大做宣传。

除了户型结构的差异，二胎对于楼市的刺激还将体现在学区房上。张大伟说，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈，学区房的价格可能更加坚挺。