一、2016上半年房地产行业整体情况概述

      1、全国房地产行业重大政策及概况

      （1）全面颁发“不动产权证书“

      全省国土资源工作会议决定，四川2016年将全面颁发“不动产权证书”，不再发房产证。

      （2）推广街区制 建设新型住宅区

      《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》文件出台，要求新建住宅将推广街区制，不再建封闭住宅小区。

      （3）降低首付比例 促进库存去化

      2月2日，央行决定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

      （4）调整公积金账户存款利率

      自2月21日起，职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，即一年1.5％。

      2、南充房地产行业整体情况动态

      2016年1月起，南充市民还房贷可直接从公积金账户扣款。

      1月17日，华林•时代广场亮相。

      5月1日，朗瑞儿童公园开园。

      5月18日，春风紫金港一期交房。

      5月20日，中南世纪城交房。

      5月28日，锦通满庭芳三期开盘。

      6月18日，宝信金色广场水上乐园正式开园。

      6月22日，春风•玫瑰园四期北投项目交房。

      6月25日，悦中心开盘。

      6月30日，绿地城、碧桂园、仁和春天交房。

二、土地市场

      2016上半年南充土地市场供应总量为14宗，供应面积659.16亩。三区供应量较为均衡，其中顺庆区以6宗的供应量略高于其他两区；嘉陵区和高坪区分别供应4宗。

      在成交方面，三区总成交量9宗，远远低于供应量，成交面积430.27亩，成交价格120.06万元/亩，成交时间主要集中在4-5月份，嘉陵区成交5宗高于其他两区，且成交价格最高，顺庆区由于有一宗工业用地成交，均价被拉低。其中，顺庆区土地成交的区域主要在任家沟片区，嘉陵区的成交土地则集中在白马片区。

三、二级市场

      2016年上半年，南充主城区新增房源30434套，环比上升1.40%，新增面积216.64万㎡，环比上升10.09%，新增房源集中在住宅和车库。在上半年新增房源走势中，1月推出房源最多，其原因是春节返乡置业，开发商推出大量房源。主城三区之中，顺庆区新增房源最多，共推出21826套，面积为133.13万㎡。

      2016年上半年，南充主城区商品房成交量大幅上升，上半年共成交房源19881套，环比上升69.88%，成交面积171.35万㎡，环比上升63.74%，上升幅度达2/3。上半年成交走势中，1月成交最多，其后成交走低。

      三区之中，顺庆区成交套数和成交面积均遥遥领先于其他两区，成交套数9380套，占比47.18%，成交面积85.93万㎡，占比50.15%，二者占比均达一半左右。

      （一）住宅分析

      1、新增供应分析

      2016年上半年，南充主城区新增住宅房源共14710套，环比上升47.35%，新增面积138.08万㎡，环比上升40.01%，上升幅度均达4成，其中1月份新增住宅房源最多，新增高达5813套。

      三区当中，顺庆区全年新增住宅房源量最多，新增套数6693套，环比下降4.77%，新增面积58.54万㎡，环比下降14.92%；高坪区新增住宅房源1517套，环比下降11.03%，新增面积13.83万㎡，环比下降9.86%；嘉陵区新增房源6500套，环比大幅上升420%，新增面积65.71㎡，环比大幅上升353.54%，是三区中住宅新增房源环比唯一上升的区域。

      2、住宅成交分析

      （1）住宅成交走势

      2016年上半年，南充主城区商品住宅成交量升价跌，上半年共成交住宅房源13144套，环比上升35.77%，成交面积145.66万㎡，环比上升56.29%。上半年住宅成交走势中，受春节返乡置业影响，2月份住宅成交量最大。上半年住宅每月成交均价基本在4550元/㎡左右，上半年南充住宅价格稳定。上半年住宅存量套数20149套，环比上升7.22%，存量面积197.87万㎡，环比上升4.60%，现有住宅存量预计去化周期为9个月，属于正常去化范围。

      （2）三区住宅成交对比

      2016年上半年，顺庆区住宅成交情况优于其他两区，上半年共成交住宅6477套，环比下降2.07%，成交面积69.7万㎡，环比上升7.83%，成交均价4682元/㎡，环比下降1.08%；高坪区上半年成交量最少，共成交2015套，环比下降7.78%，成交面积21.24万㎡，环比上升4.07%，成交均价4421元/㎡，下降1.38%；嘉陵区上半年成交量大幅度上升，共成交4652套，环比上升74.43%，成交面积54.72万㎡，环比上升104.64%，成交均价4315元/㎡，环比下降2.59%。

      （3）住宅各形态成交对比

      2016年上半年，南充主城区商品住宅成交以高层为主，占比为90.41%，共成交11883套，环比上升20.36%，成交面积130.44万㎡，环比上升38.12%，成交均价4486元/㎡，环比下降1.80%。多层上半年成交1216套，成交均价为4519元/㎡，环比下降2.69%；别墅上半年成交45套，成交均价为9315元/㎡，环比下降8.37%。

      从住宅成交面积的区间来看，2016上半年住宅市场成交量主要集中在80-110平米之间，约占整个住宅成交量的2/3，其中90-100㎡成交量最大。从价格区间来看，总价40-50万元之间的房源成交量最大，占总量的42.9%。说明三房仍是南充楼市的主流产品形态，“刚改”是市场购房的主力。

      （4）住宅成交排行榜

      从排行榜来看，2016上半年前十楼盘大部分集中在顺庆区，其中前三顺庆区占2位，嘉陵区蓝光香江国际2期以小面积三房格局和低总价赢得市场认可，成为2016上半年南充楼市住宅销冠。春天花城在多层业态方面仍然保持低价位，凭此夺得亚军。中航城以地理位置的优势，成为前三甲中唯一成交均价超过5000元/㎡的项目。说明价格和地段是目前南充人民购房的两个首要考虑条件。

      （二）商业方面

      1、新增供应方面

      2016上半年南充新增商业房源1314套，环比下降66.44%，新增面积17.42万㎡，环比下降45.43%，其中4月份新增商业房源最多。

      三区当中，顺庆区新增商业房源最多，共推出1018套，环比上升8.52%，新增面积14.37万㎡，环比上升60.92%；高坪区新增商业房源套数最少，共计55套，环比下降96.84%；嘉陵区新增商业房源241套，环比下降80.87%。折射出受市场不景气的影响，商业房源推出量较以往有明显缩减。

      2、商业成交方面

      （1）商业成交走势

      2016年上半年南充主城区商业成交1367套，成交面积10.08万㎡；成交总金额12.37亿元； 成交均价12271元/㎡。其中1月成交量最大，2月成交量最小。商业存量套数9529套，存量面积124.27万㎡，现有商业存销比为84.20，去库存压力很大，需控制开发节奏。

      （2）三区商业成交对比

      从三区商业成交情况来看，2016上半年年高坪区商业成交量最大，成交595套，成交均价为11915元/㎡；嘉陵区成交价格最高，为19690元/㎡；顺庆区成交价格最低，为11569元/㎡。

      （3）商业各形态成交分析

      从全年商业成交的面积和价格区间来看，50㎡以下，总价在50万以内的商业占比超过一半。印证了2016上半年商业销售量下降，商业库存面积持续增长。

      （4）商业成交排行榜

      从榜单的上榜项目来看，2016上半年三区商业销售顺庆区占据了半壁江山，共有5个项目上榜，但均排名靠后。在排行榜前三名中，高坪区占据一二名的位置，专业型商业综合体项目友豪家居位列榜首，王府井国际广场凭借品牌和地段成为亚军，专业型商业体朗瑞儿童公园位列第三。可见对于商业项目来说，商业项目的专业性越来越受到重视。

四、综合分析

      1、2016上半年南充土地市场供应总量为14宗，供应面积659.16亩。三区供应量较为均衡，其中顺庆区以6宗的供应量略高于其他两区；嘉陵区和高坪区分别供应4宗。在成交方面，三区总成交量9宗，远远低于供应量，成交面积430.27亩，成交价格120.06万元/亩，成交时间主要集中在4-5月份。

      2、2016年上半年，南充主城区新增住宅房源共14710套，环比上升47.35%，新增面积138.08万㎡，环比上升40.01%；三区之中，顺庆区新增房源最多。

      3、2016年上半年，南充主城区商品住宅成交量升价跌，上半年共成交住宅房源13144套，环比上升35.77%，成交面积145.66万㎡，环比上升56.29%。上半年住宅每月成交均价基本在4550元/㎡左右，住宅价格波动趋于稳定。

      4、2016年上半年南充主城区商业成交1367套，成交面积10.08万㎡；成交总金额12.37亿元； 成交均价12271元/㎡。商业存量套数9529套，存量面积124.27万㎡，现有商业存销比为84.20，去库存压力很大，需控制开发节奏。

      5、2016上半年，蓝光香江国际2期和友豪国际分别为住宅与商业成交排行冠军。