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顺庆主城房价依然在高位,是真品质?还是价格泡沫?

2020-11-23 15:23:30         来源:南充房产信息网    关键词: 手机看资讯 收藏

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近年来,南充城市发展建设“突飞猛进”,南充的房价也一起飞速上涨。经常有人吐槽:南充作为一个三、四线城市,有着一线的消费,二、三线的房价却拿着四线的工资!这话虽然不尽真实,但是也从侧面反映出了现在普通人想在南充购房的艰难。

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▲南充城市发展突飞猛进

不过,受到国家政策的调控,2019年以来全国房价都呈现出一定的下行趋势。2020年又受突如其来疫情的影响,不少房企开始通过降价促销来吸引购房者。因此,今年1-10月南充房价开始平稳下行,从近期我们发布的《10月南充房价地图》来看,不少项目价格确实下降了不少,甚至有的楼盘还出现了“4”字打头的房源。但同时我们也发现,即使房价出现下行,主城区顺庆的房价依然在高位。比如龙湾凤凰台、石榴紫宸府、领地蘭台府等项目均价都在9000元/㎡左右,如果入手一套100㎡左右的房源,总价格也将接近百万元。这样的数字对于一部分年轻购房群体来说实在太高。

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▲房价数据走势由南充房产信息网搜集整理,仅供参考

那么,南充主城区那些从拿地开始就备受关注的“光环”项目,在“高房价”背后,开发出的产品究竟能否匹配得起等高的品质?

一、主城区楼盘“好”在哪里?

要问主城区楼盘到底好在哪里?是地段好?还是开发商够实力?楼盘够大?户型敞亮通透?高端奢华?或是自带花园、楼间距够大?当然,这些因素都是基于南充主城现有楼盘及产品基础上的理解。

首先从地段上来讲,主城区的项目在地理位置上都有一定优势,这些楼盘一般距离市区较近,且周边商业、学校、交通等配套齐全。如龙湾凤凰台、科华熙和公馆、家益江畔春色等。

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▲白土坝路

其次,从楼盘大的定位看,主城区的楼盘许多以小高层、洋房产品为主,更有一些高端大平层、叠拼、合院类产品,如石榴紫宸府。

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▲石榴紫宸府沙盘

第三,从楼盘自身的规划来说,容积率、户型面积、户型亮点等设计不断涌现,让购房者看到多种可能,但好与不好还是购房者说了算。 

楼盘容积率直接涉及到业主居住的舒适度,容积率越低的小区,居住的舒适度也会高出不少。主城区楼盘容积率很多都保持在1.5~2.0之间,也有一部分在2.0~2.5左右。从理论上说,以这样的容积率打造小区,住宅舒适度还是比较不错的。

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▲龙湾凤凰台沙盘

而户型面积方面,南充主城区楼盘除了出于对房价和刚需考虑上,设计有部分90-100㎡左右的三房户型外,更多的项目还规划有120-150㎡左右的改善户型,甚至还有150-200㎡及以上的大户型面对高端改善人士。而在户型的打造上,不少项目也有自己的特色、优势,如超宽超长的观景阳台、带花园、露台等等,毕竟开发商也要靠着这些“卖点”换取竞争优势。

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当然,也有例外。比如一小部分有着“学区”优势的楼盘,在户型设计上有无优势或许也没有太大影响,因为购房者的关注点已经全部定了学区上。总之,通俗地说,在高房价之外,南充主城区楼盘的品质好不好,就好比火车的卧铺和硬座,哪个住得舒服一目了然。

为何主城区频繁涌现高价楼盘? 

那么,是什么原因促使南充主城区近年来有那么多的“好”楼盘涌出呢?首先,当然是地价。在主城区,面对居高不下的地价和限高因素的影响,开发商不可能做赔本的买卖,去大规模开发刚需楼盘,所以只能缩减对刚需类产品的开发。这也是为什么近年来主城区改善类产品激增的主要原因之一。

第二,则离不开主城区配套上的优势。教育、商场、交通等,主城区各项配套设施相对其他新兴区域来说已经相当成熟,也吸引着大部分刚需、改善的购房者置业。

因此,开发商也会开发相对更好的楼盘和产品来吸引购房者。

拿近期主城区出让的清泉坝片区、潆华片区地块来讲,这些土地本身有极好的地段优势,周边更有交通、教育、商业、自然资源等重要的配套优势,吸引着房企竞相开发。因此这两宗地块都以较高的价格被拍下,其中清泉坝地块的楼面价更是达到了4434元/㎡,也是今年土拍以来楼面价最高的一宗。拿地成本的上升,就会导致开发商后续开发的楼盘朝着“好、高端”的方面发展。

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▲清泉坝出让地块

高房价≠高品质,交房才是答案!

我们平常老说,便宜没好货,好货不便宜。这句俗话有一定的道理,但就买房来说高房价≠高品质。从前面的分析来看,能支撑得起高房价的两个基本因素,二者缺一不可:一是周边配套,二是产品力。但别忘了,高地价项目也十分考验房企的开发思路。目前,南充市场上的一些高端楼盘在产品打造上都较为相似。如龙湾凤凰台、石榴紫宸府两个项目在区位配套、以及产品的定位差异化不突出,一提起这两个盘大家的第一印象就只有贵!贵!贵! 这也导致两个盘在销量上不尽如人意。

显然消费者已不再满足这样雷同的产品,需要更加个性化,才能在同片区的楼盘中脱颖而出。

当然了,能继续支撑起价格的关键,还需要靠后续利好的兑现。房子在没有交付之前,对于购房者来说,一切都是未知。因为买房时只能知道楼盘的整体规划、房子户型,再看看样板间等等,基本上只能听信开发商的“一面之词”。哪怕是今年或明年交房的“准现房”。

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▲南充楼市频现维权

近年来,南充时常有出现维权楼盘,或因品质,或因学区,或因小区规划......维权的浪潮一浪高过一浪。也就是说,南充楼市上的高价楼盘,是不是真正的“好楼盘”?到底品质过不过关?不只是房价说了算,交房那天才是答案。

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