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南充楼市2013年主城区新房分析报告

2014-06-17 11:56:13         来源:南充房产信息网    关键词: 手机看资讯 收藏

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一、地产要闻

1、国内要闻

(1)据中国指数研究院发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”,全国300个城市土地出让金总额为人民币(下同)31304.5亿元,同比增加50%。共推出土地45187宗,推出面积177964万平方米,同比增加7%;共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%。

其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)21324亿元,同比增加57%;商办类用地7508亿元,同比增加57%;工业用地2224.6亿元,同比增加6%;其他用地247.9亿元,同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%,较去年增加3个百分点,商办类用地出让金占比为24%,与去年同期基本持平。

土地出让金排行前十位的城市是:上海、北京、杭州、重庆、南京、武汉、天津、佛山、广州和苏州。这10城市出让金累计为10721.6亿元,占300城市总额的34%。

(2)2013年12月31日,由中国房地产测评中心统计发布的2013年中国房地产企业销售排行榜显示,在刚刚过去的一年,大型房企销售势头强劲,继2012年万科、绿地、保利3家进入千亿军团阵营后,2013年又有万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势加入。

(3)根据中指院发布的最新数据,2013年12月,全国100个城市新建住宅平均价格为10833元/平方米,环比11月上涨0.7%,自2012年6月以来连续第19个月环比上涨,2013年全年均处于上涨的态势。

2、本地要闻

(1)绿地、碧桂园、中南集团三家全国性开发商进驻南充,其中绿地在2013年9月28日开盘,碧桂园则选在2013年12月29日年末上市。

(2)根据南充市新建商品房网上备案系统的统计数据显示,2013年南充主城区共成交房源36912套,成交总面积3467985.506㎡,成交总金额16833009587元,成交均价为4853.83元。全年共推出新房源51269套,去化率为71.99%,截止到2013年12月31日库存58173套。

(3)根据统计,2013年南充市本级共推出住宅类地块(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)82幅,总面积7139.7亩,共成交地块49幅,成交总面积4754.1亩,成交金额818822.21万元。

二、土地成交量分析

根据统计,2013年南充市本级共推出住宅类地块(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)83幅,总面积7436.7亩,全年成交地块49幅,成交总面积4754.1亩,成交金额818822.21万元,成交详情具体参见表1。



三、2013年南充主城区楼市概况

1、2013年全年预售房源物业类型构成

全年新推房源51269套,其中住宅共有32600套,占63.59%,非住宅房源18669套,占36.41%。新推商业房源2258套,新推车库15388套。从占比上看,2013年住宅的新推量虽然有所下降,但是主体地位不可动摇。车库的数量明显增加,则主要是因为伴随着市政新区和江东片区第一轮的开发接近尾声,车库作为必不可少的配套设施大量上市以及市场对车库需求量的大幅增加所导致。

2、全年新增区域供应分析

从数据来看,全年顺庆区新增房源最多,共计27980套,高坪区次之,新增房源11735套,嘉陵区新增房源11554套。应该说,在主城区当中顺庆区的区域优势相对明显,新兴区域的开发普遍被市场看好和购房者接受,这导致该区域的新推房源数量一直居高不下。高坪区和嘉陵区则平分秋色,其中在新推房源类型上,高坪区侧重车库,嘉陵区则商业占优。

3、全年新推房源排行前十名楼盘

从排行来看,上榜项目的体量都相对较大。其中Coco香江、碧桂园、上海滩花园和九洲名苑都是2013年新开盘项目,在前三者的演绎下,今年开盘集中放量也成为南充楼市的一大特色。

四、2013年新建商品房成交分析

1、商品房成交总体状况

2013年南充市主城区共成交房源36912套,成交总面积3467985.51,成交总金额为16833009587元,成交均价为4853.83元。

(1)从物业形态上来看,住宅依然是市场成交的重点区域;住宅成交32614套,成交面积3198767.55㎡,成交金额为14567204737元;商业成交1247套,成交面积148007.13㎡,成交金额为1881713827元;车库成交2797套,成交面积93096.81㎡,成交金额229792426.7。

(2)从区域来看,顺庆区无论从销量还是销售金额上来看都占有绝对的优势,占比超过2/3,全年共成交房源21489套,成交面积2028983.71㎡,成交金额为10133238425元;高坪区和嘉陵区全年成交情况差别不大,其中高坪区成交8273套,成交面积755155.36㎡,成交金额为3394035686元;嘉陵区成交7150套,成交面积683846.44㎡,成交金额为3305735475元。

(3)2013年南充楼市十大销售排行

从排行来看,2013年南充楼市没有一个项目坐上销售套数、销售面积和销售金额三连冠,这说明南充市场的多样性发展已经成为一个不争的事实。Coco香江以小户型量大称霸市场,天庐以舒适性宜居问鼎销售面积,君汇上品则在销量和销售面积均处于劣势的情况下,凭借单价夺得销售金额的宝座。可以说,三者的产品各有特色,针对的市场客户也不尽相同,这从侧面也说明,伴随着南充房地产市场的细分,开发商对市场的把握,项目的定位将直接影响项目的销售业绩。



2、住宅用房成交状况

2013年南充楼市住宅成交32614套,成交面积3198767.55㎡,成交金额为14567204737元,成交均价为4554元。其中顺庆区住宅成交19083套,成交面积1863888.9㎡,成交金额为8596573398元;高坪区成交7223套,成交面积703177.86㎡,成交金额3104254799元;嘉陵区成交6308套,成交面积631700.79㎡,成交金额为2866376540元。

从图中可以看出,顺庆区的住宅成交情况与总的成交情况类似,不论是销量还是价格都是三区的牛耳。高坪区的销量虽然略高于嘉陵区,但是价格却居于三区末座,主要的原因是2013年高坪区高价位项目减少,江东片区相对冷清,下中坝区域还没有彻底的爆发,因此导致该区域全年不温不火,虽有销量,但价格不高。嘉陵区价格上涨,则是由于该区在2013年加大了城区基础配套设施和道路交通的建设,引进了不少的商业项目,提升整体居住环境,从而带动了整个区域的房地产市场发展。

以下两个变化图说明,在2013年的最后一季度多层住宅价格出现了大幅走高的态势,并在年末一个月成功逆袭,价格超过高层住宅。这一方面说明,市场对多层建筑精细化打造,强调性舒适性和宜居性,使人们对多层建筑有了新的认识,价格水涨船高;另一方面说明随着多层住宅的上市量减少,“物以稀为贵”。

高层建筑虽然价格上被多层建筑在最后一个月超越,但是纵观2013年全年,南充楼市高层住宅价格保持了稳步走高的态势,在下半年成交均价更是始终维持在4700元上方,市场运行十分平稳。

从下图可以看出,户型面积的选择上,中小户型的主导地位不变,变化的是小户型和中户型两者的占比情况,这说明,“刚需”和“首改”作为南充房地产市场的主要消费类型,贯穿2013年始终。

3、商业用房成交状况

2013年南充楼市商业成交1247套,成交面积148007.13㎡,成交金额为1881713827元,成交均价为12713.67元。其中顺庆区住宅成交574套,成交面积90887.48㎡,成交金额为1298355017元;高坪区成交205套,成交面积20410.76㎡,成交金额196080782.4元;嘉陵区成交468套,成交面积36708.89㎡,成交金额为387278028.1元。

从图表来看,高坪区的商业成交数量最少,价格最低,说明目前该区域的商业相对匮乏,具有较大的发展空间,随着一批新的商业项目进驻,将对整个区域的商业起到一个促进作用。而在政府的大力扶持下和重点培养下,嘉陵区的商业在2013年有了明显的提升,不仅项目数量增多,而且档次也逐步提高,改变了市场对该区域缺少商业发展的一贯认识。

4、车库用房成交状况

2013年南充楼市车库成交2797套,成交面积93096.81㎡,成交金额为229792426.7元,成交均价为2468.32元。其中顺庆区住宅成交1749套,成交面积58690.04㎡,成交金额为153018711.2元;高坪区成交725套,成交面积22511.99㎡,成交金额47864647.5元;嘉陵区成交323套,成交面积11894.78㎡,成交金额为28909068元。

从下面的图表中可以看出,车库的推出主要集中在一些已经接近尾声的开发项目,因为顺庆区的市政新区和高坪的江东片区开发较早,许多楼盘目前都已经交付使用,对于车库的需求量增加,因此这两个区域车库的推出量较大,而嘉陵区则相对滞后。


编辑: renyi tang
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