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2015年南充楼市年度数据分析报告

2016-01-04 17:25:41         来源:南充房产信息网    关键词: 手机看资讯 收藏

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价格全面下跌 去库存化尚需3年时间

2015年南充楼市年度数据分析报告


一、2015年房地产行业整体情况概述

2015年,房地产行业开发投资增速明显放缓,虽然国家利好政策持续出台,然,除了北上广深,全国土地市场成交冷清,新房开工不足,库存高企已经是行业不争的事实。

(一)全国房地产行业整体情况概述

1、全国房地产行业重大政策及影响

(1)5次降准降息 带动房地产销售

2015年,央行频繁运用信贷杠杆,全年共进行了五次降息和五次降准,五年期以上贷款基准利率由年初的6.15%,降到了目前的4.9%,下降幅度高达25.5%。虽然不是直接针对房地产的调控政策,但这一调整确实有利于房地产市场的发展。

(2)多层面信贷优惠 鼓励住房需求

3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布“330新政”,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同日,个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。

9月1日起,二套房公积金贷款首付比例由原先的最低30%降低至20%。

9月30日起,不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。

10月8日起,公积金异地贷款开始执行。

此外,多地还放宽了公积金的使用限制,采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施。信贷政策成为2015年房地产行业调控的一大亮点,对于去库存有着直接的影响。

(3)扩大有效需求 促进库存去化

2015年,多地提出了取消商品房限购、取消限外等一系列政策,近日召开的中央经济工作会议上更提出,通过加快农民工市民化,鼓励农民工进城买房,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

2、全国房地产行业整体运行情况

2015年,房地产行业一直陷入不景气的氛围中。据国家统计局数据,国房景气指数自2014年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行,至2015年5月跌至92.43,创下了1997年指数创立以来的历史低值,直至11月仅回升至93.35。房地产开发投资增速明显放缓。

在此背景下,中央调控政策不断,楼市销售温和回暖,然而这也并不能改变整个行业下行的趋势。城市间分化加剧、库存积压等问题成为房地产行业面临的重大难题。

(二)南充房地产行业整体情况概述

2015年,在行业趋冷的大环境下,南充房地产市场表现乏力,土地成交量大幅度下挫、新房开工停滞,住宅成交量价齐跌、商业体量创下新高……,全年楼市库存量高达9万余套,面积超过640万㎡,按照目前南充一年接近3万套,240万㎡的销量,整个南充楼市即使不开工,“去库存化”尚需3年时间,楼市寒流让整个行业面临巨大考验。

二、土地市场

2015年南充土地市场供应总量为51宗,环比上升13.33%,供应面积3160.77亩,环比下降7.74%。三区供应量较为均衡,其中高坪区以18宗的供应量略高于其他两区,环比大幅度上升200%;嘉陵区供应16宗,环比上升23.08%;顺庆区供应17宗,较去年大幅度减少,环比下降34.62%。

在成交方面,三区总成交量17宗,远远低于供应量,环比大幅度下跌37.04%,成交面积1497.91亩,环比大幅下降52.74%,成交价格178.01万元/亩,环比下降9.91%,成交时间主要集中在4-7月份,全年顺庆区成交10宗高于其他两区,且成交价格最高。其中,顺庆区土地成交的区域主要在北部新城、任家沟和潆华片区,嘉陵区的成交土地则集中在白马片区,高坪区成交的2幅地块全部位于青松片区。


三、二级市场

2015年南充主城区新增房源54250套,环比上升39.58%,新增面积350.14万㎡,环比下降5.87%,新增房源集中在商业和车库,住宅的供应量和供应面积均下降超过3成,所以,2015年新增房源在套数上虽然有所增加,但是新增面积反而下降。主城三区之中,顺庆区新增房源最多,高坪区新增商业SOHO房源最多,是唯一新增套数和新增面积均环比上升的区域。2015年三区住宅新增房源量全面下降,顺庆区新增住宅房源10397套,为三区之首。

2015年,南充主城区商品房成交量出现双降,全年共成交房源27465套,环比下降19.13%,成交面积242.59万㎡,环比下降21.66%,下降幅度在2成左右。三区之中,顺庆区成交套数和成交面积均遥遥领先于其他两区,成交套数15529套,占比56%,成交面积140.16万㎡,占比57.78%,二者占比均超过一半。

(一)住宅分析

1、新增供应分析

2015年,南充主城区新增住宅房源共18426套,环比下降31.49%,新增面积179.09万㎡,环比下降31.01%,下降幅度均超过3成,其中5月份新增房源最少,9月份新增房源最多。

三区当中,顺庆区全年新增住宅房源量最多,新增套数10397套,环比下降30.47%,新增面积99.85万㎡,环比下降30.34%;高坪区新增住宅房源3857套,环比略升6.52%,新增面积33.73万㎡,环比下降4.67%;嘉陵区新增房源4172套,环比下降49.87%,新增面积45.50㎡,环比下降43.72%,新增套数和面积下降幅度都为三区最大。

2、住宅成交分析

(1)住宅成交走势

2015年,南充主城区商品住宅成交量价齐跌,全年共成交住宅房源21288套,环比下降24.59%,成交面积206万㎡,环比下降24.96%,成交金额938528.50万元,环比下降30.13%。成交均价围绕4600元/㎡上下波动。存量套数18793套,环比下降13.14%,存量面积189.17万㎡,环比下降17.85%,现有住宅存量预计去化周期为11个月,属于正常去化范围。其中3月份住宅成交量最大,11月份成交量最小。

(2)三区住宅成交对比

2015年,顺庆区住宅成交情况虽然优于其他两区,但仍然改变不了量价齐跌的境况,全年共成交住宅11870套,环比下降29.24%,成交面积115.16万㎡,环比下降27.68%,成交均价4671元/㎡,环比下降4.26%;高坪区全年成交量最少,共成交4350套,环比上升22.23%,成交面积40.93万㎡,环比上升16.37%,成交均价4415元/㎡,下降3.33%;嘉陵区成交下降幅度最大,全年共成交4968套,环比下降37.07%,成交面积49.90万㎡,环比下降37.72%,成交均价4406元/㎡,环比下降12.99%。

(3)住宅各形态成交对比

2015年,南充主城区商品住宅成交以高层为主,占比为87.48%,全年共成交18622套,环比下降24.96%,成交面积177.14万㎡,环比下降24.93%,成交均价4554元/㎡,环比下降5.91%。其他多层和别墅房源全年成交2666套,占比12.52%。多层因成交部分郊区房,成交均价为4451元/㎡;别墅全年共成交33套,成交均价为9421元/㎡,环比下降1.39%。

从住宅成交面积的区间来看,市场成交量主要集中在70-110平米之间,其中90-100㎡成交量最大,约占整个住宅成交量的1/3。从价格区间来看,总价在30-50万元之间的房源最受市场青睐,其中40-50万元之间的房源成交量最大,约占总量的44%。说明三房仍是南充楼市的主流产品形态,“刚改”成为市场购房的主力。

(4)住宅成交排行榜

从排行榜来看,前三名楼盘项目中高坪、嘉陵和顺庆各占其一,其中江山金岸以紧凑型三房和低总价赢得市场认可,成为2015年南充楼市销冠。希望城凭借低均价夺得季军,中航城以地理位置的优势,成为前三甲中唯一成交均价超过5000元/㎡的项目。说明价格和地段是目前南充人民购房的两个首要考虑条件。


(二)商业方面

1、新增供应方面

2015年南充新增商业房源6786套,环比上升38.52%,新增面积53.50万㎡,环比下降13.20%,其中3月份新增商业房源最少,12月份新增商业房源最多。

三区当中,高坪区新增商业房源最多,共推出3865套,环比上升122.51%,新增面积28.03万㎡,环比上升36.21%;顺庆区新增商业房源套数最少,共计1352套,环比下降35.95%;嘉陵区新增商业房源面积最小,为9.83万㎡,环比上升7.18%,折射出受市场不景气的影响和大量公寓的推出,商业房源面积较往年有明显缩小。

2、商业成交方面

(1)商业成交走势

2015年南充主城区商业成交3442套,环比大幅度上升103.31%,成交面积26.95万㎡,环比上升57.84%;成交总金额28.461亿元,环比上升28.21%; 成交均价(剔除6月滨江又一城2800元/㎡的成交部分)为10754元/㎡,环比下降17.28%。其中商业5月成交量最大,10月成交量最小。商业存量套数9516套,环比下降16.17%,存量面积122.11万㎡,环比上升7.07%,现有商业存量预计去化周期为3年半,压力很大,需控制开发节奏。

(2)三区商业成交对比

从三区商业成交情况来看,2015年高坪区商业成交量最大,全年成交2032套,环比上升549.20%,成交均价为12060元/㎡,环比下降6.45%;顺庆区商业成交价格最高,为12414元/㎡,环比下降12.23%;嘉陵区商业受滨江又一城影响,成交价格最低,为6538元/㎡,环比下降42.13%。

(3)商业各形态成交分析

从全年商业成交的面积和价格区间来看,50㎡以下,总价在50万以内的商业占比超过一半。从而印证了2015年商业销售量虽然有所增加,但是商业库存面积却不降反增。

(4)商业成交排行榜

从榜单的上榜项目来看,2015年三区商业销售呈现三分天下的趋势,顺庆区和嘉陵区各有三个项目上榜,高坪区略多共4个项目上榜。在排行榜前三名中,高坪区占据一二名的位置,专业型商业综合体项目友豪家居位列榜首,榜单中成交价格最贵的王府井国际广场凭借品牌和地段成为季军,榜单中成交价格最低的滨江又一城位列第三名。说明对于商业项目来说,品牌、价格和地段是取胜的关键。

四、2016年预判

1、国家将在城市化进程和“二孩”政策上持续释放有利于稳定房地产行业的利好信息。

2、随着主城区土地成交量的大幅下降,2016年新开工楼盘项目会明显减少,房地产市场分化日趋明显,中心城区的住宅价格将会有所回升。

3、有鉴于新增库存量的大幅度攀升,截止到2015年12月,南充楼市库存量达到9万余套,640万㎡,依照目前南充楼市的年销量,即使不开工,“去库存化”尚需3年时间,因此,消化现有的房源将是未来南充楼市的主要任务。

4、新增商业的房源数的迅猛上升,将进一步加剧南充楼市商业项目的竞争激烈程度,如何寻求商业项目的转型和出路是各房开商在2016年需要重点考虑的问题。

5、清泉坝区域、任家沟片区、潆华工业园区、白马新城、南湖片区和青松片区在2016年仍将延续楼市主场的地位,成为南充楼市的主要成交区域。“刚需改善型”群体成为市场购房中坚,紧凑型三房的市场主力产品地位稳固。价格因素会进一步成为左右购房者的优先条件。

注:本报告所有数据由南充房产信息网收集整理。

编辑: 南充房产信息网
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