价格全面下跌 去库存化尚需3年时间

2015年南充楼市年度数据分析报告

一、2015年房地产行业整体情况概述

2015年，房地产行业开发投资增速明显放缓，虽然国家利好政策持续出台，然，除了北上广深，全国土地市场成交冷清，新房开工不足，库存高企已经是行业不争的事实。

（一）全国房地产行业整体情况概述

1、全国房地产行业重大政策及影响

（1）5次降准降息 带动房地产销售

2015年，央行频繁运用信贷杠杆，全年共进行了五次降息和五次降准，五年期以上贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。虽然不是直接针对房地产的调控政策，但这一调整确实有利于房地产市场的发展。

（2）多层面信贷优惠 鼓励住房需求

3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布“330新政”，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同日，个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。

9月1日起，二套房公积金贷款首付比例由原先的最低30%降低至20%。

9月30日起，不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。

10月8日起，公积金异地贷款开始执行。

此外，多地还放宽了公积金的使用限制，采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施。信贷政策成为2015年房地产行业调控的一大亮点，对于去库存有着直接的影响。

（3）扩大有效需求 促进库存去化

2015年，多地提出了取消商品房限购、取消限外等一系列政策，近日召开的中央经济工作会议上更提出，通过加快农民工市民化，鼓励农民工进城买房，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

2、全国房地产行业整体运行情况

2015年，房地产行业一直陷入不景气的氛围中。据国家统计局数据，国房景气指数自2014年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行，至2015年5月跌至92.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值，直至11月仅回升至93.35。房地产开发投资增速明显放缓。

在此背景下，中央调控政策不断，楼市销售温和回暖，然而这也并不能改变整个行业下行的趋势。城市间分化加剧、库存积压等问题成为房地产行业面临的重大难题。

（二）南充房地产行业整体情况概述

2015年，在行业趋冷的大环境下，南充房地产市场表现乏力，土地成交量大幅度下挫、新房开工停滞，住宅成交量价齐跌、商业体量创下新高……，全年楼市库存量高达9万余套，面积超过640万㎡，按照目前南充一年接近3万套，240万㎡的销量，整个南充楼市即使不开工，“去库存化”尚需3年时间，楼市寒流让整个行业面临巨大考验。

二、土地市场

2015年南充土地市场供应总量为51宗，环比上升13.33%，供应面积3160.77亩，环比下降7.74%。三区供应量较为均衡，其中高坪区以18宗的供应量略高于其他两区，环比大幅度上升200%；嘉陵区供应16宗，环比上升23.08%；顺庆区供应17宗，较去年大幅度减少，环比下降34.62%。

在成交方面，三区总成交量17宗，远远低于供应量，环比大幅度下跌37.04%，成交面积1497.91亩，环比大幅下降52.74%，成交价格178.01万元/亩，环比下降9.91%，成交时间主要集中在4-7月份，全年顺庆区成交10宗高于其他两区，且成交价格最高。其中，顺庆区土地成交的区域主要在北部新城、任家沟和潆华片区，嘉陵区的成交土地则集中在白马片区，高坪区成交的2幅地块全部位于青松片区。

三、二级市场

2015年南充主城区新增房源54250套，环比上升39.58%，新增面积350.14万㎡，环比下降5.87%，新增房源集中在商业和车库，住宅的供应量和供应面积均下降超过3成，所以，2015年新增房源在套数上虽然有所增加，但是新增面积反而下降。主城三区之中，顺庆区新增房源最多，高坪区新增商业SOHO房源最多，是唯一新增套数和新增面积均环比上升的区域。2015年三区住宅新增房源量全面下降，顺庆区新增住宅房源10397套，为三区之首。

2015年，南充主城区商品房成交量出现双降，全年共成交房源27465套，环比下降19.13%，成交面积242.59万㎡，环比下降21.66%，下降幅度在2成左右。三区之中，顺庆区成交套数和成交面积均遥遥领先于其他两区，成交套数15529套，占比56%，成交面积140.16万㎡，占比57.78%，二者占比均超过一半。

（一）住宅分析

1、新增供应分析

2015年，南充主城区新增住宅房源共18426套，环比下降31.49%，新增面积179.09万㎡，环比下降31.01%，下降幅度均超过3成，其中5月份新增房源最少，9月份新增房源最多。

三区当中，顺庆区全年新增住宅房源量最多，新增套数10397套，环比下降30.47%，新增面积99.85万㎡，环比下降30.34%；高坪区新增住宅房源3857套，环比略升6.52%，新增面积33.73万㎡，环比下降4.67%；嘉陵区新增房源4172套，环比下降49.87%，新增面积45.50㎡，环比下降43.72%，新增套数和面积下降幅度都为三区最大。

2、住宅成交分析

（1）住宅成交走势

2015年，南充主城区商品住宅成交量价齐跌，全年共成交住宅房源21288套，环比下降24.59%，成交面积206万㎡，环比下降24.96%，成交金额938528.50万元，环比下降30.13%。成交均价围绕4600元/㎡上下波动。存量套数18793套，环比下降13.14%，存量面积189.17万㎡，环比下降17.85%，现有住宅存量预计去化周期为11个月，属于正常去化范围。其中3月份住宅成交量最大，11月份成交量最小。

（2）三区住宅成交对比

2015年，顺庆区住宅成交情况虽然优于其他两区，但仍然改变不了量价齐跌的境况，全年共成交住宅11870套，环比下降29.24%，成交面积115.16万㎡，环比下降27.68%，成交均价4671元/㎡，环比下降4.26%；高坪区全年成交量最少，共成交4350套，环比上升22.23%，成交面积40.93万㎡，环比上升16.37%，成交均价4415元/㎡，下降3.33%；嘉陵区成交下降幅度最大，全年共成交4968套，环比下降37.07%，成交面积49.90万㎡，环比下降37.72%，成交均价4406元/㎡，环比下降12.99%。

（3）住宅各形态成交对比

2015年，南充主城区商品住宅成交以高层为主，占比为87.48%，全年共成交18622套，环比下降24.96%，成交面积177.14万㎡，环比下降24.93%，成交均价4554元/㎡，环比下降5.91%。其他多层和别墅房源全年成交2666套，占比12.52%。多层因成交部分郊区房，成交均价为4451元/㎡；别墅全年共成交33套，成交均价为9421元/㎡，环比下降1.39%。

从住宅成交面积的区间来看，市场成交量主要集中在70-110平米之间，其中90-100㎡成交量最大，约占整个住宅成交量的1/3。从价格区间来看，总价在30-50万元之间的房源最受市场青睐，其中40-50万元之间的房源成交量最大，约占总量的44%。说明三房仍是南充楼市的主流产品形态，“刚改”成为市场购房的主力。

（4）住宅成交排行榜

从排行榜来看，前三名楼盘项目中高坪、嘉陵和顺庆各占其一，其中江山金岸以紧凑型三房和低总价赢得市场认可，成为2015年南充楼市销冠。希望城凭借低均价夺得季军，中航城以地理位置的优势，成为前三甲中唯一成交均价超过5000元/㎡的项目。说明价格和地段是目前南充人民购房的两个首要考虑条件。

（二）商业方面

1、新增供应方面

2015年南充新增商业房源6786套，环比上升38.52%，新增面积53.50万㎡，环比下降13.20%，其中3月份新增商业房源最少，12月份新增商业房源最多。

三区当中，高坪区新增商业房源最多，共推出3865套，环比上升122.51%，新增面积28.03万㎡，环比上升36.21%；顺庆区新增商业房源套数最少，共计1352套，环比下降35.95%；嘉陵区新增商业房源面积最小，为9.83万㎡，环比上升7.18%，折射出受市场不景气的影响和大量公寓的推出，商业房源面积较往年有明显缩小。

2、商业成交方面

（1）商业成交走势

2015年南充主城区商业成交3442套，环比大幅度上升103.31%，成交面积26.95万㎡，环比上升57.84%；成交总金额28.461亿元，环比上升28.21%； 成交均价（剔除6月滨江又一城2800元/㎡的成交部分）为10754元/㎡，环比下降17.28%。其中商业5月成交量最大，10月成交量最小。商业存量套数9516套，环比下降16.17%，存量面积122.11万㎡，环比上升7.07%，现有商业存量预计去化周期为3年半，压力很大，需控制开发节奏。

（2）三区商业成交对比

从三区商业成交情况来看，2015年高坪区商业成交量最大，全年成交2032套，环比上升549.20%，成交均价为12060元/㎡，环比下降6.45%；顺庆区商业成交价格最高，为12414元/㎡，环比下降12.23%；嘉陵区商业受滨江又一城影响，成交价格最低，为6538元/㎡，环比下降42.13%。

（3）商业各形态成交分析

从全年商业成交的面积和价格区间来看，50㎡以下，总价在50万以内的商业占比超过一半。从而印证了2015年商业销售量虽然有所增加，但是商业库存面积却不降反增。

（4）商业成交排行榜

从榜单的上榜项目来看，2015年三区商业销售呈现三分天下的趋势，顺庆区和嘉陵区各有三个项目上榜，高坪区略多共4个项目上榜。在排行榜前三名中，高坪区占据一二名的位置，专业型商业综合体项目友豪家居位列榜首，榜单中成交价格最贵的王府井国际广场凭借品牌和地段成为季军，榜单中成交价格最低的滨江又一城位列第三名。说明对于商业项目来说，品牌、价格和地段是取胜的关键。

四、2016年预判

1、国家将在城市化进程和“二孩”政策上持续释放有利于稳定房地产行业的利好信息。

2、随着主城区土地成交量的大幅下降，2016年新开工楼盘项目会明显减少，房地产市场分化日趋明显，中心城区的住宅价格将会有所回升。

3、有鉴于新增库存量的大幅度攀升，截止到2015年12月，南充楼市库存量达到9万余套，640万㎡，依照目前南充楼市的年销量，即使不开工，“去库存化”尚需3年时间，因此，消化现有的房源将是未来南充楼市的主要任务。

4、新增商业的房源数的迅猛上升，将进一步加剧南充楼市商业项目的竞争激烈程度，如何寻求商业项目的转型和出路是各房开商在2016年需要重点考虑的问题。

5、清泉坝区域、任家沟片区、潆华工业园区、白马新城、南湖片区和青松片区在2016年仍将延续楼市主场的地位，成为南充楼市的主要成交区域。“刚需改善型”群体成为市场购房中坚，紧凑型三房的市场主力产品地位稳固。价格因素会进一步成为左右购房者的优先条件。

注：本报告所有数据由南充房产信息网收集整理。