2019年的土拍市场可谓格外热闹，从1月11日7宗土地集中出让开始，几乎每隔一个月就有土拍。那怎么多次土拍下来，不知道各位有没有留意一个词——“楼面价”。楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，即一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

    土地成本是商品房最终售价的决定因素之一，所以，可以把楼面价作为最终售价的参考因素。一般来说，楼面价越高，房价越高。根据经验，一般房子售价是楼面价的1.5-2倍左右，这个倍率取决于开发商想赚多少钱。但也不能一概而论。如果市场不好，或者开发商急于回笼资金，有可能“赔本大甩卖”，那房子售价也许是“白菜价”，甚至低于楼板价都有可能。

    这里，笔者就带大家了解一下，南充近两年楼面价破4000的项目，实际在售价格是多少？

    昌信·万卷山河

    楼面价：4181元/ ㎡

    6月均价：10279元/㎡

    2017年11月23日，昌信地产以446万/亩摘得西山前片区西河大桥南侧地块，成功继承南充楼市“王位”，成为曾经价格最高的地块。项目占地108.87亩，容积率1.6，楼面价4181元/㎡。产品主要由定制级合院别墅、双拼别墅、多层板式洋房、高层宽景洋房组成。要知道顺庆主城区的房价历来就不是吃素的，从最新备案均价来看，售价已经是楼面价的2.5倍。

▲昌信·万卷山河项目效果图 

    龙湾·凤凰台

    楼面价：5114元/ ㎡

    预计售价：9000-10000元/ ㎡

    2018年2月1日，西华大道南侧的2018-b-1号地块，被南充商投以750万/亩的成交价拿下，这一价格创下了南充楼市土拍单价的新高。这块地因其优越的地理位置和周边配套，是当年拍卖会的重头戏，经过几十轮竞价，才被南充商投斩获。项目总占地141亩，产品为高层、洋房、别墅。由于目前项目尚未开售最终的售价还不得而知，而该项目本身地段优越，预计售价或将过万。

▲龙湾·凤凰台项目实景 

    石榴·紫宸府

    楼面价：5446元/ ㎡

    6月均价：10282元/㎡

    2018年6月28日，南充六宗约285亩土地进行拍卖。由北京古城摘得的2018-b-5号地块成交单价高达835万/亩，折合楼面地价5446元/㎡，打破了2月商投成交价、楼面价纪录！项目容积率为2.3， 绿地率为30%，覆盖品质高层及别墅类产品，是该区域中唯一的纯居住项目，定位高端，价格自然而然乘风而起。

▲石榴·紫宸府项目实景 

    檀轩、檀院、檀悦

    同样是在2018年6月28日的土拍上，鸿通斩获4宗地块，其中三宗楼面价均突破4000。目前，檀轩、檀院两个产品暂未有动向，但两个项目都处在市政新区较好的地段，预计均价会在7000-8000左右。而檀悦项目位于北部新城火车北站片区，由于近两年对北部新城的大力打造，区域价值一跃而起，价格也自然而然的翻了个翻，项目6月最新备案均价已经达到8683元/㎡。

▲鸿通·檀悦项目实景 

    领地·天屿

    楼面价：4662元/㎡

    6月均价：8980元/㎡

    2018年12月30日，南充最后一次土拍举行，首次进入南充的领地以777万/亩，楼面价4662元/㎡成功摘得顺庆主城区核心地块。项目以高层为主，容积率为2.5，绿化率为30%，目前，6月最新备案均价为8980元/㎡，售价约是楼面价的2倍。

▲领地·天屿效果图 

    科华·熙和公馆

    楼面价：4194元/㎡

    预计售价：9000-10000元/㎡

    2019年1月11日，南充首次土拍举行，科华地产以838万元/亩拿下南门坝地块，打破了北京古城的成交单价，成为南充楼市价格新高。而由于该地容积率较高，因此楼面价为4194元/㎡。目前该地块正在打造中，产品为高层，预计售价将在9000-10000左右。

▲科华·熙和公馆效果图

    由于一些项目暂未开售，因此价格方面还有待确定，但根据项目自身属性并结合目前南充市场来看，售价方面差距并不会太大。虽然目前南充房价处于比较平稳的状态，不论是从土地出让开始，还是从最终的出售价格对购房者来说，心头永远悬着一根线。南充近两年发展迅猛，房价的天花板在哪里，无从得知。所以，趁现在还买得起，出手才是硬道理！！